Dienstag, September 26, 2006

Wertermittlungen ohne Wert

Cover Betriebsvergleich Hotellerie & Gastronomie Deutschland 2006In dem soeben erschienen "Betriebsvergleich Hotellerie & Gastronomie Deutschland 2006" befassen sich die Experten der BBG-Consulting, Düsseldorf, u.a. mit dem Thema Wertermittlung von Hotelimmobilien.

Ihr Fazit ist wenig schmeichelhaft. Nach Feststellung der Düsseldorfer Fachleute ist die Methodik eines Großteils an Hotel- und Restaurations-Bewertungen mangelhaft und bedingt zwangsläufig eine fälschliche Wertfeststellung.

Gleichgültig ob der Bewertung eine Kauf-Transaktion, eine Unternehmer-Nachfolge oder eine Kreditaufnahme zugrunde liegt, wird in jedem Falle zunächst der Verkehrswert erfragt. Entgegen höchstrichterlicher Rechtssprechung, die für Hotel- und Restaurations-Immobilien das Ertragswertverfahren bzw. den betrieblichen Ertrag zum Ausgangspunkt der Wertermittlung macht, wird statt dessen vielfach die Pacht zur Grundlage der Bewertung erhoben.

Eine Pacht ist willkürlich bestimmt und kann sowohl zu hoch als auch zu gering sein. Keinesfalls aber entspricht sie dem betrieblichen Ertrag, sondern ist lediglich eine Teilmenge desselben. Die Kernfrage, ob der Betrieb überhaupt einen Betreiber wirtschaftlich trägt und ob die Pacht angemessen ist, wird damit einfach ausgeklammert. Möge der Betreiber doch zusehen, wie er zurecht kommt. Andererseits führt die Bemessungsgrundlage Pacht oder gar einer zu geringen Pacht zwangsläufig zu einem zu geringen Verkehrswert.

Obgleich die Rechtsprechung erkannt hat, dass es sich bei einem Hotel primär um ein Unternehmen mit unterschiedlichsten Einflussgrößen handelt, wird vielfach mit gutachterlichem Pathos versucht, Hotelbetriebe anhand z.T. fiktiver Pachten nach standardisierten Mietwertverfahren für Universalimmobilien zu bewerten. Auf diese Weise lassen sich Schrott-Immobilien schön rechnen, während ertragsstarke Hotels weit unter Wert taxiert würden.

Ebenso blauäugig wird mit dem für die Wertfestsetzung maßgeblichen Faktor der Nachhaltigkeit des Ertrages bzw. der Restnutzungsdauer der Anlage umgegangen. Obwohl ein Hotel und seine Ausstattung aus einer Vielzahl von Teilen unterschiedlichster Nutzungsdauer besteht, wird vielfach in Anlehnung an Standard-Immobilien lediglich die Restnutzungsdauer der statischen Elemente des Gebäudes zugrunde gelegt. Dem Grunde nach wird nicht nur höchstrichterliche Rechtsprechung negiert, sondern damit auch gegen elementare Grundsätze der Wertermittlung verstoßen.

Eine weitere beliebte Methode, Nachhaltigkeit zu suggerieren, besteht darin, eine fünf- oder zehnjährige Ertragsvorschau zu erstellen, die die fünf Wirtschaftsweisen als kurzsichtige Buchhalter erscheinen lässt. Bei genauer Betrachtung wird man feststellen, dass es sich nicht um eine fundierte Berechnung der nachhaltigen Entwicklung betrieblichen Ertrages handelt, sondern lediglich um eine vage Annahme möglicher inflationärer Tendenzen. Dies geschieht dergestalt, dass man alle Erlös- und Kostenpositionen gleichermaßen mit einer beliebigen Inflationsrate extrapoliert. Sofern der inflationsbedingte Gewinnzuwachs überhaupt von Bedeutung ist, wäre der Aussage besser gedient, diesen selbst hochzurechnen. Das Aneinanderreihen umfangreicher Zahlenkolonnen ist dagegen reine Augenwischerei.

Gänzliche Unkenntnis des Metiers Hotel offenbart sich, wenn versucht wird, die Mindererlöse und Ertragsschmälerungen einer Anlaufphase im Zuge einer Fünf- oder Zehn-Jahresvorschau ausschließlich über eine Anpassung der Frequenz zu errechnen, während die Kosten der jeweiligen Umsatzbasis angeglichen werden. Dies wäre nicht nur Selbsttäuschung.

Der nun 38. Jahrgang des führenden Branchenbarometers ist aber nicht nur für Immobilien- und Finanzexperten von Interesse, sondern auch für Unternehmer, Projektentwickler und Investoren. Das 148 Seiten umfassende Werk dokumentiert nicht nur die aktuellen Benchmarks aller gastgewerblichen Betriebsarten, sondern untersucht erstmals auch die Wirtschaftlichkeit von Wellnesseinrichtungen, räumt mit der Mär von zwanzigjährigen Pachtverträgen auf und beinhaltet viele wertvolle Tipps zur wirtschaftlichen Gestaltung von Hotelanlagen.

Zu beziehen ist die Publikation entweder direkt unter der bekannten Anschrift BBG-CONSULTING, GAP 15, 40213 Düsseldorf, Tel. 0211-864 000, Fax. 0211-132724 oder über den Fachbuchhandel unter dem CIP-Kurztitel ISSN 0940-8193 der Deutschen Bibliothek.

(Quelle: Pressemitteilung der BBG Consulting).